Investissement immobilier résidentiel

Les nouvelles mesures fiscales

En Nouvelle Zélande, le marché de l’immobilier résidentiel domine les médias et ce sujet se retrouve au cœur des discussions sur l’économie et plus généralement dans les conversations quotidiennes. L’absence d’un impôt généralisé sur les plus-values est souvent citée comme l’un des facteurs contribuant, à Auckland en particulier, à l’augmentation de la valeur de l’immobilier. Cette absence laisse à penser  que les bénéfices des ventes de biens fonciers et immobiliers seront toujours exemptés d’impôt, bien que ce ne soit pas le cas.

Dans le cadre des règles actuelles, il est bien connu qu’une plus-value apparente peut être imposable si le contribuable a acquis la propriété avec entre autres intentions ou objectifs celle de la vendre. Sans surprise, très peu de gens qui acquièrent un bien immobilier résidentiel admettent de l’avoir fait avec l’intention de le vendre. Cela demande donc beaucoup d’efforts au fisc (Inland Revenue) pour vérifier si la plus-value réalisée à la cession d’une propriété est imposable ou non selon ces règles.

Le fisc surveille les cessions d’immeubles et reçoit automatiquement deLand Information New Zealandles renseignements relatifs à tout achat et  vente. Il utilise ces informations pour identifier, entre autre, les situations où le délai entre  l’achat et la vente d’une propriété est très court, ou les situations où un contribuable achète et vend plusieurs propriétés. On peut s’attendre à ce que le fisc prenne des mesures dans les cas où une déclaration fiscale manquerait de refléter les profits réalisés lors de la cession d’un immeuble.

Pour le fisc, il est difficile dans la pratique d’obtenir dans un premier temps suffisamment d’informations pour déterminer qu’un profit quelconque est imposable et de pouvoir ensuite percevoir l’impôt exigible. Ceci est particulièrement le cas quand le vendeur est un non-résident et qu’il n’a eu aucune interaction ou peu d’interactions avec le fisc. Le niveau de ressources requises pour identifier, évaluer et percevoir les impôts est parfois important. C’est pour cette raison que de nouvelles mesures fiscales majeures ont été introduites relatives à l’imposition des revenus fonciers, à la collecte des informations et à l’introduction dans un proche avenir d’une retenue à la source sur la vente de certaines propriétés.

Ces mesures ne sont à l’heure actuelle que sous forme de projets de loi ou de documents de travail et sont susceptibles de changer. Dans cet article nous traiterons les mesures déjà en vigueur à la mi-septembre 2015.

Établissement d’un délai-seuil de deux ans

La première de ces nouvelles règles est l’introduction d’un délai-seuil de deux ans qui vient s’appliquer en sus des mesures déjà existantes permettant la taxation de la cession d’immeubles, telles que le test d’intention, La nouvelle règle stipule que, sous réserve de certaines exclusions, toute plus-value sur la cession d’un bien immobilier vendu moins de deux ans après son acquisition sera imposable.

Cette règle ne s’applique qu’aux terrains résidentiels, soit tout terrain sur lequel est situé un lieu d’habitation ou qui, par sa nature, est susceptible d’accueillir un lieu d’habitation. Les terrains principalement utilisés à des fins commerciales ou comme terres agricoles ne sont pas concernés.

Ces règles d’imposition s’appliquent même en l’absence de travaux effectués sur la propriété.

Le terrain ne sera pas imposé si la propriété:

  • est la résidence principale du propriétaire
  • est vendue dans le cadre du partage des biens à la suite de la rupture d’une relation conjugale
  • est un bien hérité qui est à vendre

Dans le cadre du projet de loi, est considérée comme résidence principale un lieu d’habitation qui a servi de domicile principal à un propriétaire – ou à un bénéficiaire de trust si la propriété est au nom d’un trust – pendant la plus grande partie de la durée de la détention de la propriété.

La date d’acquisition est la date à laquelle le vendeur a acquis le droit de propriété. La date de cession est la date où le vendeur et l’acheteur signent l’acte de vente de la propriété concernée. Bien que ces dates ne soient pas cohérentes l’une avec l’autre, elles permettent au fisc un contrôle plus aisé et limitent les possibilités de pratiques contraires à l’intention du législateur.

Il sera possible de faire valoir des déductions sur les profits réalisés lors de la cession selon les règles fiscales habituelles.

D’autres règles feront s’appliquer le délai-seuil de deux ans dans des situations où une entreprise ou un trust détenant un parc immobilier a été le détenteur d’un immeuble pour une durée inférieure à deux ans, ou quand il y a un changement d’actionnaires ou un changement de l’acte constitutif d’un trust qui a le même effet économique que la cession d’un immeuble.

Dans le cas d’une perte réalisée sur la vente d’une propriété qui est soumise aux nouvelles règles, cette perte sera cantonnée et ne pourra être déduite que de l’impôt sur un futur gain en capital réalisé lors de la cession d’un immeuble.

Nouvelles règles de divulgation des données et de numéro d’identification fiscale

Il y a aussi de nouvelles exigences relatives à la divulgation des données qui entrent en vigueur le 1er octobre 2015.

En vertu de ces exigences, les vendeurs et les acheteurs devront fournir leur numéro d’identification fiscale au moment du transfert de propriété. Ceux qui ont leur résidence fiscale dans un autre pays devront aussi fournir leur numéro d’identification fiscale du pays de résidence.

Cette obligation de divulgation ne s’appliquera ni à l’acheteur, si celui-ci est une personne physique qui réside en Nouvelle Zélande et qui utilisera la propriété comme sa demeure principale, ni au vendeur, si la propriété était sa résidence principale. Les résidents néo-zélandais ne devront donc fournir leur numéro d’identification fiscale que si la propriété n’est pas leur résidence principale.

Cela implique également que les « résidents d’autres pays » devront obtenir un numéro d’identification fiscale en Nouvelle-Zélande afin de pouvoir acheter une propriété. Ils devront aussi ouvrir un compte bancaire pour pouvoir obtenir un numéro d’identification fiscale. Cela signifie qu’ils devront passer par les procédures de vérification de l’identité auxquelles les banques doivent se conformer dans le cadre des règles anti-blanchement. Les Néo-Zélandais qui habitent hors de la Nouvelle-Zélande depuis trois ans ou plus seront considérés comme des « résidents d’autres pays » ainsi que les personnes qui ont un visa de résidence mais qui n’ont pas été en Nouvelle-Zélande pendant les 12 mois précédents.

Les vendeurs et les acheteurs devront fournir des informations détaillées au moment de la vente faute de quoi le transfert de propriété ne sera pas enregistré. Ces informations ne seront disponibles qu’aux départements gouvernementaux concernés, et non au grand public. Il est proposé de rendre le fait de fournir délibérément des renseignements erronés passible d’une amende allant jusqu’à $25 000 pour la première infraction et jusqu’à $50 000 pour les infractions suivantes.

 Retenue à la source sur cessions d’immeubles résidentiels

Nous avons actuellement la chance de pouvoir apprendre un nouvel acronyme – pour le moment l’acronyme est RLWT ou Residential Land Withholding Tax (retenue à la source sur cession d’immeubles résidentiels). Un document de réflexion des agents publics a été publié en août 2015 exposant les problèmes relatifs à la RLWT et lançant un appel à suggestions concernant sa mise en pratique. Les dispositions suivantes n’ont de ce fait pas encore force de loi mais, à moins que des problèmes majeurs ne soient identifiés pendant le processus de suggestions, elles prendront probablement effet selon les modalités exposées ci-après.

La retenue à la source doit s’appliquer aux cessions d’immeubles résidentiels dès le 1er juillet 2016 si :

1)     le vendeur est une « personne basée à l’étranger », et

2)     le bien est détenu depuis moins de deux ans.

Le montant proposé de la retenue à la source serait le moindre de:

  • 33% du profit de la vente (prix de vente moins prix d’achat – qui serait nul en cas de perte), ou
  • 10% du prix total payé par l’acheteur.

La responsabilité de l’application de ces règles incombera à l’avocat ou au représentant juridique impliqué dans la transaction, avec la responsabilité première revenant probablement au représentant juridique de l’acheteur.

L’agent chargé de la retenue à la source sera autorisé à se fier à une déclaration du vendeur, à moins de savoir qu’il s’agit d’une fausse déclaration. Dans ce cas, il sera exigé de l’agent chargé de la retenue à la source de retenir la RWLT et de la verser au fisc. La RWLT n’étant pas un impôt définitif, le vendeur pourra donc remplir une déclaration fiscale en Nouvelle-Zélande pour faire valoir les déductions de dépenses applicables, faire appliquer le taux marginal d’imposition correct et demander un crédit pour l’impôt retenu.

Ces nouvelles règles fiscales ajouteront toute une nouvelle dimension de points à traiter lors des transactions immobilières résidentielles, pour toute situation où la propriété n’est pas la résidence principale, et il faudra agir avec circonspection  dès le 1er octobre.

Les commentaires ci-dessus sont d’ordre général uniquement et reposent sur une disposition législative qui n’a pas encore force de loi. Comme toujours, nous vous conseillons d’obtenir les conseils d’un avocat car l’application sera fonction de chaque situation particulière.

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